La Conciliación En Materia De Condominios

Por Mariel Lluberes 

El condominio es el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes.

 

En el ordenamiento jurídico dominicano, este Régimen de Condominio es regulado por la Ley 5038 sobre Condominios, y de forma complementaria por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, siendo esta última una Ley tipo marco. Cabe establecer que para que dicho Régimen sea constituido, el inmueble necesariamente debe estar registrado o estar en proceso de mensuras.

 

Tanto el artículo 17 de la Ley sobre Condominios como el Art. 102 de la Ley 108-05 le dan competencia al Tribunal de Tierras, específicamente al Tribunal de Jurisdicción Original (tribunales unipersonales que constituyen el primer grado de la Jurisdicción Inmobiliaria), para conocer de los asuntos que se deriven de la Ley de Condominios, así como las acciones que surjan de las relaciones entre los propietarios y la administración del condominio, o de varios propietarios entre sí. En ese mismo sentido, la Ley de Registro Inmobiliario en su artículo 10, le da competencia a estos tribunales de jurisdicción original a conocer en primera instancia de todas las acciones que sean de la competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria, mediante el apoderamiento directo del interesado y de acuerdo a la delimitación territorial. A partir de esto se entiende que la competencia de este tribunal resulta muy amplia, toda vez que las acciones que se conocen en la Jurisdicción Inmobiliaria son múltiples, y entre ellas algunas que necesariamente deben ser conocidas por un juez como lo son el Saneamiento y la Litis sobre Derecho Registrado.

 

Sin embargo, hay otros asuntos de los cuales entendemos innecesario el procedimiento judicial como primer punto de partida, debido a su sencillez, como el caso de aquellos conflictos que surgen de las relaciones en los Condominios. En vista de que éstos son generalmente poblados por varias personas, siempre surgirán disputas y conflictos en distintos aspectos como los son: a) problemas del uso de estacionamiento; b) problemas de invasión de áreas comunes; c) problemas con las mascotas; d) violación al Reglamento de Condominio (si existiere), o a falta de este, un Condominio no regulado por los propietarios; entre otros conflictos. Todo lo anterior le corresponde dirimirlo al juez, pero en realidad: ¿es necesario que un Juez conozca directamente asuntos sobre mascotas en un condominio, y demás situaciones similares que surjan bajo este régimen?

 

A partir de esta hipótesis, indagamos sobre la necesidad o no que tiene el ordenamiento jurídico dominicano en implementar una fase prejudicial en la Jurisdicción Inmobiliaria, para conocer sobre los asuntos que se deriven de las relaciones entre los condóminos.

 

Esta implementación puede llevarse a cabo mediante la Resolución Alternativa de Conflictos, término generalmente utilizado para definir un conjunto de métodos y técnicas que tienen como objetivo la resolución de conflictos sin confrontación, dentro de los cuales se incluye la mediación, negociación, arbitraje y conciliación. Estos métodos pueden tener resultados ventajosos para las partes, por lo que todas ganan y así mismo permiten beneficios a largo plazo.

 

En el caso de los condóminos, no es favorable tener un ambiente agresivo o tenso, que regularmente es el resultado de una litis entre éstos. Es por esto que la conciliación, conocida como un mecanismo de resolución de conflictos mediante el cual dos o más personas gestionan por sí misma la solución de sus diferencias con la ayuda de un tercero neutral y calificado, conocido como conciliador, traerá consigo resultados beneficiosos y ventajosos para las partes, y que dicha implementación sea prejudicial y de carácter obligatorio.

 

La finalidad de la Ley 5038 sobre Condominios es regular las relaciones entre los distintos titulares de derechos, cuya regulación podría hacerse bajo el supuesto de que otro fin de esta Ley podría ser preservar estas relaciones debido a su naturaleza de convivencia diaria entre los titulares, y por tanto agotar la Fase Prejudicial Conciliatoria para dirimir estos asuntos de manera amigable, y con un resultado positivo, se levanta un acta de conciliación donde se establece lo convenido por las partes, la cual tendrá un efecto de título ejecutorio como si fuese una sentencia emanada del Tribunal; en caso de un resultado negativo, se levanta acta de no conciliación y se apodera el expediente al tribunal de manera directa, por ser este caso necesario.

 

Los objetivos principales son: descongestionar el Tribunal de estos casos innecesarios; mayor eficacia por parte del mismo Tribunal para aquellos casos que si ameriten su judicialización; economía procesal para las partes, de manera que estos no tengan que incurrir en gastos de abogados, y demás gastos en los cuales se incurren durante un proceso judicial; ganar tiempo, ya que los procesos judiciales siempre duraran más que una conciliación entre las partes; y finalmente prevenir alguna otra situación que pueda surgir de estos conflictos, y así preservar la relación entre los condóminos, no incentivando a una litis innecesaria, más incentivando a la comunicación entre ellos, así como impulsar el desarrollo de los mecanismos de Resolución Alternativa de Conflictos, actualizar el marco normativo a las necesidades actuales, y ofrecer vías procesales viables ante el desarrollo inmobiliario en la República Dominicana.

Luna & Reyes, Abogados